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壽險(xiǎn)海外獵樓，聚焦歐洲、首選倫敦
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  • 壽險(xiǎn)海外獵樓，聚焦歐洲、首選倫敦
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】自從金管會(huì)將保險(xiǎn)業(yè)投資海外不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)係數(shù)降低後，大型壽險(xiǎn)前仆後繼至海外獵樓，自2014年8月國(guó)泰人壽首先購(gòu)買倫敦Woolgate Exchange，開啟壽險(xiǎn)業(yè)投資海外不動(dòng)產(chǎn)的熱潮，至2015年11月三大壽險(xiǎn)公司已有七宗交易，其中有六件都是倫敦的整棟大樓交易案，另外一件則是富邦人壽在布魯塞爾的投資案，累計(jì)投資額達(dá)新臺(tái)幣900億餘。海外商用不動(dòng)產(chǎn)投資成為大熱門，預(yù)估未來(lái)幾年，跨境投資熱潮將持續(xù)，投資總額可望再突破。
 
英國(guó)倫敦是世界金融重鎮(zhèn)，設(shè)點(diǎn)的國(guó)際企業(yè)多，商辦市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定，且對(duì)外資投資不動(dòng)產(chǎn)限制少，因此成為壽險(xiǎn)公司海外不動(dòng)產(chǎn)投資首選。國(guó)內(nèi)三大壽險(xiǎn)公司紛紛插旗倫敦，六件交易案中，最為國(guó)人所知的當(dāng)屬富邦人壽購(gòu)買的杜莎夫人蠟像館，地處市中心精華區(qū)，不止租約穩(wěn)定、租期也較長(zhǎng)，成為當(dāng)中建物單價(jià)最高的一項(xiàng)案件，其他五件投資案，則屬於收益型商用不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)中以國(guó)泰人壽Walbrook一案投入金額最高，建物面積也最大，該案位於倫敦金融城，出租率高達(dá)九成。
 
基於分散風(fēng)險(xiǎn)之考量，富邦人壽則選在布魯塞爾購(gòu)入商辦，建物單價(jià)較倫敦商辦低上許多，且與臺(tái)灣房地產(chǎn)租金報(bào)酬率相比，歐洲不動(dòng)產(chǎn)報(bào)酬率4％以上，確實(shí)有吸引力。整體而言，歐洲央行近來(lái)大舉量化寬鬆，歐洲房市景氣欣欣向榮，對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)相當(dāng)有利，連歐洲不動(dòng)產(chǎn)證券(REITs)表現(xiàn)也受惠。而看好歐洲不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，金管會(huì)也在壽險(xiǎn)業(yè)者要求下，預(yù)告將開放不動(dòng)產(chǎn)投資信託基金(REITs)投資海外不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)海外不動(dòng)產(chǎn)有長(zhǎng)期研究的金融集團(tuán)，也可透過(guò)發(fā)行REITs的方式籌募資金，擴(kuò)大在海外獵地的規(guī)模。
 
 
壽險(xiǎn)業(yè)持有外幣資產(chǎn)，本就有消化資金之需求，當(dāng)臺(tái)灣資產(chǎn)部位越來(lái)越大，也會(huì)出現(xiàn)避險(xiǎn)需求，投資歐洲不動(dòng)產(chǎn)，不需將資金再換回臺(tái)幣，減少匯率風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)分散投資，尤其在臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)難以提供更高報(bào)酬情況下，歐洲不動(dòng)產(chǎn)就更顯魅力。以新壽信義A8館為例，出售的同日也正式簽約買下倫敦城區(qū)40 Gracechurch Street辦公大樓，同為收益型不動(dòng)產(chǎn)，同日進(jìn)出就是為了活化資產(chǎn)，獲利了結(jié)的同時(shí)，換手持有更高收益率的產(chǎn)品，提昇壽險(xiǎn)業(yè)整體投資報(bào)酬率。
 
信義全球資產(chǎn)經(jīng)理王維宏表示，展望2016年的不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)，由於臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)氣氛偏空加上收益率偏低，為求更高報(bào)酬，跨境不動(dòng)產(chǎn)投資已成趨勢(shì)，而金管會(huì)於11月宣布鬆綁國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資收益率限制下調(diào)一碼(因央行降息目前門檻為2.485％)，近期又鬆綁壽險(xiǎn)業(yè)投資公建的限制，能否將壽險(xiǎn)資金留在國(guó)內(nèi)，有待市場(chǎng)考驗(yàn)。